築30年の実家アパート、飯田市で売れますか？

相続不動産 2026年03月24日

「親が昔建てたアパートがあるんですが......売れるものでしょうか」

このご相談、実は多いのです。

バブル期前後に建てた賃貸アパートが、そのまま相続財産になっている。入居者がいれば家賃収入があるけれど、修繕費もかさんできた。親が亡くなって管理が難しくなり、さてどうしようか----。

築古アパートの相続は、更地や自宅の相続とはまた違う難しさがあります。今回は、飯田下伊那エリアでよくあるケースをもとに整理してみます。

「築古」は何年から問題になるか

一般的に、木造アパートの法定耐用年数は22年です。

つまり、築30年の木造アパートは、税務上すでに「償却済み」の建物ということになります。建物自体に資産価値がほぼない状態で、土地の価値だけで判断されることが多いのです。

ここで飯田下伊那特有の話になりますが----

首都圏と比べると、土地の価格水準はやはり低め。建物価値がゼロに近く、土地価格も高くない。そうなると「売値がほとんど出ない」というケースも出てきます。

ただし、これはあくまでも一般論です。立地・入居状況・建物の状態によって、評価は大きく変わります。

築古アパートの売却を考えるとき、状況は大きく二つに分かれます。

入居者がいる場合（収益物件として売る）

入居者がいる状態のまま売却する場合、「収益物件」として投資家向けに売ることができます。家賃収入が安定していれば、買い手がつきやすい。

ただし、飯田下伊那エリアで投資目的の買い手を見つけるには、利回りの設定と価格のバランスが重要です。家賃収入が少なく、修繕リスクが高いと判断されると、買い手は慎重になります。

空室が多い場合（更地・リノベ前提で売る）

空室が増えている築古アパートは、「このまま貸し続ける」より「解体して更地にする」という選択肢が出てきます。

更地にすれば買い手の用途が広がりますが、解体費用が発生します。木造2階建て・8世帯程度のアパートなら、解体に150〜300万円前後かかることも。

この解体費用を差し引いたうえで、手元にいくら残るか----そこを先に計算しておくことが大切です。

売却だけが正解ではありません。

空室が一部あっても、満室に近い状態を維持できれば、賃貸経営を継続しながら将来の売却タイミングを待つという判断もあります。

ただし、遠方に住んでいる相続人が管理するのは現実的でないことが多いのです。管理会社に委託するコスト、修繕費の積み立て、入居者対応----これらを含めて「収支が合うか」を確認する必要があります。

飯田下伊那エリアの賃貸市場は、人口動態の影響を受けやすい地域です。 10年後・20年後の入居需要も視野に入れた判断が求められます。

アパートが建っている土地は、相続税の計算上「貸付事業用宅地」として扱われます。

一定の要件を満たせば、土地の評価額を50%減額できる特例（小規模宅地等の特例）が使えます。これは相続税の負担を大きく左右する話なので、税理士への相談をおすすめします。

「売却して現金にしてから相続税を払う」と考えていた場合、この特例を使わずに売ると損をすることもあるのです。不動産の動きと税務の話は、セットで考えるのが基本です。

築古アパートの相続は、「売るか・貸し続けるか・解体するか」という選択肢の整理から始まります。

わたしたちは飯田下伊那エリアの賃貸市場・売却相場をリアルタイムで把握していますので、絵空事でない数字をお伝えできます。また、税理士・司法書士など、相続手続きに詳しい専門家とも連携しています。

「とりあえず現状を聞いてほしい」という段階からご相談いただけます。まずはお気軽にご連絡ください。