親の土地を兄弟で共有相続したら、何が起きるか

相続不動産 2026年03月25日

「仲の悪い家族の話じゃないんです。むしろ仲が良いからこそ、もめてしまって」

共有名義の相談をいただくとき、こういう言葉をよく聞きます。

遺産分割のとき、不動産をどう分けるか決まらず「とりあえず共有で」と登記した。あるいは、親が「平等に」という思いで、子ども全員の名義にして残した。

気持ちはよくわかります。でも、共有名義の不動産はその後、静かにトラブルの火種になっていくのです。

共有名義とは何か

不動産の共有名義とは、一つの土地や建物を複数人で「持分」として所有している状態です。

たとえば、兄弟3人で均等に相続すれば、それぞれ「3分の1」の持分を持つことになります。登記簿にも、その割合が記録されます。

問題は、この「3分の1」という持分が、思ったより使いにくいことです。

売却には全員の合意が必要

共有不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。 3人のうち1人でも「売りたくない」と言えば、売れません。

兄は売りたい。弟は売りたくない。妹は東京にいてよくわからない----。こういう状況が、何年も続くことがあります。

賃貸も、リフォームも、勝手にできない

「売らないなら貸せばいい」と思っても、賃貸借契約の締結には共有者の過半数の同意が必要です。大規模なリフォームも同様です。

自分の持分があるのに、自分だけでは何も動かせない。それが共有名義の実態です。

共有者が増えていく

時間が経つと、共有者が亡くなり、その持分が次の世代に相続されます。

最初は兄弟3人だったのに、10年後には甥・姪・その配偶者まで含めた7人の共有になっていた----というケースは珍しくありません。人数が増えるほど、全員の合意を取ることは難しくなります。

これを「共有の深刻化」と呼ぶこともあります。

首都圏に出た子どもたちが共有名義で実家の土地を相続し、飯田に残った兄弟が固定資産税だけ払い続けている----このパターンが地域ではとても多いのです。

払っている側は「自分が管理しているのだから、売るときは自分の判断で」と思う。払っていない側は「持分があるのだから同意なしに売るな」と言う。

どちらの言い分にも、それぞれの正直な気持ちがあります。でもそれが、ある日ぶつかるのです。

共有名義は、解消できます。主な方法は三つです。

① 共有物分割（現物分割）

土地を実際に分筆して、それぞれの単独名義にする方法です。広い土地であれば有効ですが、小さな土地や建物が建っている場合は難しいことが多い。

② 持分の買い取り

共有者の一人が、他の共有者の持分を買い取って単独名義にする方法です。「誰かが代表して管理・処分する」と決まっているなら、スムーズに進みます。

③ 全員合意のうえで売却・分配

最終的に全員が納得して売却し、売却代金を持分割合で分ける方法です。全員の合意が必要ですが、現実的に最もよく使われる解決策です。

どの方法が合っているかは、土地の形状・家族関係・それぞれの意向によって変わります。

大切なのは、共有状態を「仮の状態」として認識することです。

固定資産税を払いながら、何も決めないまま10年が経つ。その間に共有者が増え、認知症になる人が出て、海外に移住する人が出て----気づいたときには手が打てない状態になっていることがあります。

認知症になった共有者がいると、法定後見人を立てなければ手続きが進まないケースも出てきます。そうなると、家庭裁判所を介した長い手続きが待っています。

「まだ大丈夫」は、じわじわと「もう手遅れ」に近づいていくのです。

共有名義の解消は、不動産の問題であると同時に、家族の合意形成の問題でもあります。

わたしたちは飯田下伊那の土地・建物の現状を把握しつつ、首都圏在住の共有者の方ともオンラインでやりとりしながら、整理のお手伝いができます。

司法書士・弁護士など、法的な手続きに詳しい専門家とも連携しています。「まず現状を整理したい」という段階からご相談ください。

共有名義の不動産は、早く動くほど選択肢が多く残ります。