ハワイに家を買うとはどういうことか----日本の不動産常識との違い
「ハワイに家を買いたい」と思ったとき、多くの日本人が最初につまずくのが、「そもそも何をどうすればいいのかわからない」という壁です。
日本での不動産購入の経験があっても、ハワイではほとんど参考になりません。仕組みが、根本的に違うからです。
今回は、ハワイ（米国）の不動産購入が日本とどう違うのか、知らないと困るポイントを整理します。「買う前に知っておきたかった」とならないために、まず全体像を把握しておきましょう。
「不動産会社に行けばいい」は通用しない
日本で家を買うとき、多くの方は「不動産会社に行く」ところから始めます。会社の窓口に行き、担当者に条件を伝えて、物件を紹介してもらう。これが日本の一般的な流れです。
米国では、この感覚は通用しません。
米国の不動産業は「不動産ブローカー（会社）」と「不動産エージェント（個人）」に明確に分かれており、実際に顧客と向き合うのは、州ごとのライセンスを持つ個人エージェントです。
「会社に頼む」のではなく「信頼できる個人を選ぶ」。これが米国流の出発点です。
どのエージェントを選ぶかが、取引の質を大きく左右します。言語の壁がある日本人にとっては、日本語対応できるエージェントとの連携、あるいは日本側に信頼できる窓口を持つことが、安心して進めるための基本条件になります。
エージェント制度----日米の根本的な違い
日本の不動産取引では、一人の担当者が売主・買主の両方を仲介するケース（両手仲介）が珍しくありません。
米国では、売主側と買主側にそれぞれ別のエージェントがつくのが基本です。
買主側のエージェント（バイヤーズエージェント）は、全米不動産業協会（NAR）の倫理規定に基づき、買主の利益を最優先に代理する義務を負います。売主と交渉する際も、常に買主の立場で動きます。
エージェントの役割は、物件の紹介にとどまりません。希望条件に合う物件の検索・内覧手配から始まり、オファーの作成と価格交渉、インスペクションの手配、エスクローを通じた決済管理まで、取引全体を買主の代理人として伴走します。
「担当者が親切だから」ではなく、「この人は自分の利益を代理してくれるか」という視点でエージェントを選ぶことが、米国流の正しい向き合い方です。
買主側の仲介手数料は、ほぼかからない
日本では、買主も売主も、それぞれ仲介手数料（売買価格の3%＋6万円＋消費税が上限）を支払うのが一般的です。
米国では、仲介手数料は売主が負担するのが慣行です。買主側はエージェントを使っても、手数料負担がほとんど発生しません。
ただし、2024年にNARが和解合意に至った訴訟の影響で、エージェント報酬の慣行が変わりつつあります。買主がエージェントと書面で報酬の取り決めをするケースが増えており、最新の状況は専門家に確認することをおすすめします。
いずれにせよ、「エージェントを使うと余計にお金がかかる」という日本的な発想は、米国では当てはまりません。むしろ、エージェントなしで動こうとすることのほうが、リスクが高いのです。
エスクロー----日本にない第三者決済の仕組み
日本の不動産取引では、売買契約後、決済日に買主が売主に代金を支払い、鍵と書類を受け取ります。司法書士が立ち会い、同日に所有権移転登記を申請するのが一般的な流れです。
米国には「エスクロー」という仕組みがあります。これは、売主・買主のどちらにも属さない中立の第三者機関（エスクロー会社）が取引を管理する制度です。
買主がエスクロー口座に代金を預け、契約条件がすべて満たされた段階で、エスクロー会社が売主への支払いと所有権移転の手続きを同時に完了させます。
どちらか一方が勝手に代金を引き出したり、途中で条件を変えたりすることができない仕組みになっており、売主・買主の双方を守るセーフティネットとして機能しています。
ハワイでは、エスクロー会社として「タイトルギャランティ」などが広く使われています。エスクローの流れと費用についても、事前に把握しておくことが重要です。
インスペクション----買主が自分で建物を調査する
日本の中古不動産取引では、物件の状態について「現状有姿」での引き渡しが多く、買主自身が建物の状態を細かく調査する文化はまだ根づいていません。
米国では、買主がインスペクター（建物調査士）を自分で手配し、購入前に建物の状態を詳しく調査するのが一般的です。これをホームインスペクション（建物状況調査）と呼びます。
インスペクションで発見された問題点（雨漏り、配管の老朽化、電気系統の不具合など）をもとに、売主に対して修繕を求めたり、価格の再交渉をしたりすることができます。場合によっては、重大な問題が発見された場合に契約を解除する権利（インスペクションコンティンジェンシー）を条件として盛り込むことも可能です。
インスペクションは買主を守るための重要な手段です。日本人買主がこの手順を省略しようとするケースがありますが、必ず実施することをおすすめします。
フィーシンプルとリースホールド----土地の権利に要注意
ハワイの不動産を見ていると、「フィーシンプル」「リースホールド」という言葉に出会います。日本ではあまり馴染みのない概念ですが、購入前に必ず理解しておく必要があります。
フィーシンプル（Fee Simple）
土地と建物の両方を完全に所有する権利です。日本でいう「土地・建物の所有権」に近いイメージです。資産としての安定性が高く、売却・相続・賃貸も自由に行えます。一般的に、フィーシンプルの物件がおすすめです。
リースホールド（Leasehold）
土地は地主（多くはカメハメハ財団などの大地主）が所有し、建物だけを購入する形態です。土地を一定期間（数十年単位）借りる権利を取得する形になります。
リースホールドの物件は価格が低い傾向がありますが、リース期間が終了すると土地を返還しなければならないリスクがあります。また、リース期間が短くなるほど資産価値が下がり、銀行融資も得にくくなります。購入の際は、リース期間の残年数と更新条件を必ず確認してください。
HOA----マンション管理費とは別物
ハワイでコンドミニアムを購入すると、毎月「HOA（Homeowners Association）フィー」が発生します。日本のマンション管理費・修繕積立金に似た概念ですが、金額の水準が大きく異なります。
ハワイのコンドミニアムのHOAは、月額数万円から十数万円以上になるケースも珍しくありません。プールやジム、コンシェルジュなどの共用施設が充実しているほど、HOAは高くなる傾向があります。
物件の購入価格だけを見て「買える」と判断しても、HOAを含めた月々の維持コストが想定外に高くなることがあります。必ず購入前に現在のHOAの金額と、過去の値上がり履歴を確認してください。
また、HOAの財務状況（積立金が十分かどうか）も重要な確認ポイントです。財務状況が悪いHOAの物件は、突発的な追加請求（スペシャルアセスメント）が発生するリスクがあります。
外国人でも買えるのか
結論から言えば、外国人でもハワイの不動産は購入できます。米国は外国人による不動産取得に、多くの国と比べて開放的な制度を持っています。
ただし、注意すべき点がいくつかあります。
ローン（融資）について
外国人（非居住者）が米国の銀行から住宅ローンを組むのは、居住者と比べてハードルが高く、金利も高めになる傾向があります。日本の金融機関でハワイ不動産向けのローンを扱っているところもありますが、条件はさまざまです。現金購入を前提に計画を立てる方も多いのが現実です。
税務について
外国人が米国不動産を売却する際には、FIRPTA（外国人不動産投資税法）に基づき、売却代金の一定割合が源泉徴収される制度があります。また、日本とハワイの両方での税務申告が必要になるケースがあり、税理士への相談は必須です。
相続について
米国に不動産を持つと、米国の遺産税（Estate Tax）の対象になる可能性があります。日本の相続税との二重課税リスクも含め、相続の設計については専門家を交えた事前の検討が重要です。
日本語で伴走できる窓口を持つ意味
ここまで整理してきたように、ハワイの不動産購入には、日本とは根本的に異なる仕組みが数多く存在します。
言語の壁だけでなく、制度・慣習・税務・ビザ----これらを現地のエージェントだけに任せて進めようとすると、重要な判断を十分に理解しないまま進めてしまうリスクがあります。
日本側に「通訳」ではなく、「不動産と移住の両方を理解した窓口」を持つことが、安心して取引を進めるための最大の条件です。
日本とハワイの時差は19時間。現地のエージェントとのやりとりだけでは、タイムリーに確認・判断を進めることが難しい場面も出てきます。日本側の窓口が機能することで、このタイムラグの問題も大幅に解消されます。
D-Realtorに相談できること
「ハワイの不動産を買いたいが、何から確認すればいいかわからない」
「フィーシンプルとリースホールドの違いを、具体的な物件で教えてほしい」
「HOAや税務のコストも含めて、トータルでいくらかかるか試算したい」
どの段階でも、ご相談いただけます。
D-Realtorの専門スタッフは、日本の宅建士として、また米国不動産の商慣習・手続きに精通した専門家として、ハワイの物件取得を検討されている方々の「日本側の窓口」を担います。現地エージェントとの橋渡し、購入プロセス全体の整理、税務・ビザ専門家へのご紹介まで、ワンストップでサポートします。
オンラインでのご相談も可能です。まずはお気軽にご連絡ください。
